Telekválasztáskor eddig is rengeteg különböző szempontot kellett mérlegelnie a vevőnek. Az energiahatékonyság előtérbe kerülésével az eddig „nice-to-have” kategóriába sorolt tájolás mára komoly tényezőjévé vált a telek értékének. Mi alapján válasszunk, ha még a költségvetést is tartani szeretnénk?
Alapvető szempontok telekvásárláskor
Röviden végigmennék a telekvásárlás azon szempontjain, amiknek teljesülnie kell ahhoz, hogy egyáltalán megépülhessen az elgondolt lakóépület. Sajnos az ingatlanhirdetésekben előszeretettel maszatolják el az építési övezetek fogalmát, azt a látszatot keltve, hogy ha „építési övezetben” vásárolunk telket, arra automatikusan bármit építhetünk. Ezzel szemben a valóságban sokféle építési övezet van. A Helyi (vagy Kerületi) Építési Szabályzat és az OTÉK határozza meg, hogy az adott övezetbe milyen rendeltetésű épület építhető. Könnyen belátható, hogy egy kertvárosias lakóövezetbe nem telepíthető kenyérgyár, ugyanígy egy ipari övezetben sem valószínű, hogy megengedett családi ház építése. Minden esetben járjunk utána a település Szabályozási Tervében a pontos övezeti besorolásnak, ezek után pedig a HÉSZ-ben tisztázhatjuk, hogy az adott övezetben építhetünk-e lakóházat. Főleg a budapesti agglomerációban jellemző, hogy megkötik az egy telekre építhető lakások számát is, ezt is figyelembe kell vennünk, ha esetleg több lakásos épületben, pl. ikerházban, multigenerációs családi házban gondolkodunk.
Közművesítettség
Érdemes foglalkozni a közművesítettség kérdésével. Már a telek előtt az utcában található közművek telekre történő bevezetésének is számottevő költsége lehet. Ha egy közmű még az utcában sem található meg, drágább telekkel jobban járunk, mintha a teljes utca közművesítését magunkra vállalánk.
Ha mindenképp részlegesen, vagy egyáltalán nem közművesített telket szemeltünk ki, több-kevesebb beruházással szigetes üzemet is megvalósíthatunk. Ennek lehetőségeit később részletesebben is körbejárjuk.
Közlekedés, logisztika
A telek tágabbi lokációjának mérlegeléséről nem ejtenék sok szót, hiszen talán ezek azok a szempontok, amik felmerülnek először egy nem szakmabeli vásárlóban. Milyen messze van a busz, mennyi idő alatt érek a munkahelyemre, milyen fejlesztések várhatók a környéken? Mindenki döntse el, hogy mi számára az ideális. Ami mégis érdekes lehet, hogy a telekhez vezető út egyáltalán alkalmas-e az építési forgalom fogadására, egyes technológiák esetén akár kamionnal is.
Telek passzívházhoz
Az energiahatékony ház működéséhez nagyban hozzájárul a kedvező tájolás. Elsősorban a téli évszakokban elérhető benapozást érdemes vizsgálni. Ennek oka az, hogy a modern, háromszoros üvegezésű nyílászáróknak köszönhetően téli hónapokban minden percnyi közvetlen napfény nettó hőnyereséget jelent a belső térben. Ebből adódik, hogy délre nagy üvegezett felületekkel a lakószobák, nappali kerüljenek, az északias homlokzatokra pedig a lehető legkisebb, lőrésszerű ablakokkal ellátott, vagy ablaktalan kiszolgáló helyiségeket tervezzünk. A télen hasznos közvetlen benapozás nyáron kifejezetten káros, hiszen az épület túlmelegedését okozza, ezt megfelelő árnyékolókkal kell megakadályozni.
Fontos, hogy a nyári túlmelegedésre nem jó megoldás az északias tájolás, hiszen így a téli napfénytől is megfosztjuk magunkat!
Az utca tájolása
Lényeges szempont, hogy a déli homlokzat lehetőleg az oldal- vagy a hátsókert felé nézzen. Könnyen belátható, hogy az utcafrontra tájolni a lakószobák ablakait zavaró lesz, a forgalom okozta zaj-és fényszennyezésről nem is beszélve. Ha a telek túl keskeny, nem fogjuk tudni az összes szobát a hátsókert felé tájolni, a szűk oldalkert miatt pedig az ide tájolt szobákból a szomszédot nézhetjük közelről. Természetesen minden szabály alól vannak kivételek, így utcától emelkedő telek esetén, valamint ha a ház hátrébb is telepíthető, utcafronti lakószobában is gondolkodhatunk. Oldal irányba lejtő telek esetén az oldalkertre néző szobákból is lehet pompás kilátás.
Ezek alapján kimondható, hogy észak-déli tengelyű utca bármelyik oldalán jó vásárt csaphatunk. Amennyiben az utca tájolása ettől eltér, pl ferde az északi irányhoz képest, vagy éppen kelet-nyugati tájolású, az utca délebbi oldalán nézzünk telket.
Beépítési mód
A Helyi Építési Szabályzat minden esetben meghatározza, hogy az adott telken milyen jellegű beépítés megengedett. Jellemzően a kialakult állapothoz hasonló módokat engednek meg, ezek lehetnek szabadonálló, oldalhatáros, ritkábban ikres, vagy zártsorú. A legnagyobb szabadságot a szabadonálló beépítési mód adja az építkezőnek, itt a telek két oldalhatárától jellemzően hasonló távolságra lehet az épület, így a tájolásnál kevésbé fontos szempont, hogy a jobb, vagy a baloldali telekhatár felé van dél.
Oldalkertes beépítésnél jellemzően az északias telekhatáron kell az épületet felépíteni, a déli oldalon oldalkert létesítése kötelező. Így a saját épületünk biztosan nem fogja árnyékolni a lakószobák ablakait, hiszen az oldalhatáron álló homlokzatra csak kis bevilágító ablakok kerülhetnek.
Zártsorú beépítési mód esetén az épületnek két tűzfala is lesz, így észak-déli tájolású utcában nem sok esélyünk van télen megfelelően benapozott házat építeni. Mivel ilyenkor közvetlenül az utcafronton, vagy kis előkert mögött van a homlokzat, az udvari homlokzat déli tájolása az egyetlen megoldás. Zársorú telket, vagy házat tehát csak kelet-nyugati utcatengely déli oldalán érdemes fontolóra venni.
Ha ikerház építésébe fognánk, ahhoz, hogy mindkét lakás kedvező benapozást kapjon, a zártsorú beépítéshez hasonlóan a kelet-nyugati utcatengely déli oldalán keresgéljünk.
Szomszédok
Kelet-nyugati utcatengely esetén fontos figyelembe venni, hogy a déli oldalról a szomszéd épület mekkora árnyékot vet a házunkra. Tartsuk észben, hogy télen alacsonyabb pályán mozog a Nap. Ennek következtében alacsonyabb épületek is számottevően árnyékolhatnak. Ha déli irányba még emelkedik is a terep, még rosszabb a beárnyékolás. Ne felejtsük el, hogy a szomszéd épület helyére akár új házat is építhetnek. Kellemetlen, ha a földszintes, alacsony szomszéd ház helyére emeletes, magastetős épület kerül. A mi telkünkre vonatkozó megengedett beépítési magasságig a szomszédban is építkezhetnek!
Domborzati viszonyok
A lejtős telek kétélű kard. Egyrészt a panorámás telkek az adott lokáció prémium ingatlanjai, a csodás kilátásért rendszerint komoly felárat kell fizetni. Ugyanakkor passzívház tervezésekor kritikus szempont, hogy a lejtő ne a benapozás ellen dolgozzon. Egy északias domboldalon a téli napot órákkal korábban kitakarja a terep, a fentebbi épületek, az északi irányban feltáruló panoráma pedig nagy csábítást jelent, hogy eltérjünk a lakószobák déli tájolásától. Nyilván a kedvező tájolású, délnyugati lankán fekvő telkek a legnehezebben elérhetőek. Ha mindenképp északi panorámás épületet szeretnénk, engednünk kell az energiahatékonysági igényeinkből, le kell mondanunk a természetes napfény által biztosított „ingyen” energiáról. Erősen lejtős telken tájolástól függetlenül jóval költségesebb építkezni sík terephez képest, hiszen jelentős földmunkára, komoly támfalrendszere lesz szükség. Nagy eséllyel az épület részben a föld alá nyomva lesz kialakítva, a felszín alatt a hegyről leszivárgó vizek ellen pedig vízszigeteléssel kell védekezni.
Telekvizsgálat
A fenti szempontok együttes vizsgálata meglehetősen bonyolult feladat, így érdemes már a telekválasztáskor építészt bevonni annak eldöntésére, hogy a kinézett telek megfelel-e igényeinknek.
Telekvizsgálat szolgáltatásom itt érhető el: